이번에 또 20대 '빌라왕' ...세입자 피해 보증금 100억 추산

'빌라왕' 유사 사건 또 발생

빌라와 오피스텔 1139채를 보유하다 보증금을 내주지 않고 사망한 '빌라왕'과 유사한 사건이 또 발생했다고 한다. 갭투자를 통해 인천 미추홀구 등지에 빌라와 오피스텔 수십 채를 보유하던 송 모(27) 씨가 숨지면서 전세 보증금을 돌려받지 모하는 세입자가 속출하게 된 것이다. 나이가 20대라는 것에서 또 한 번 놀랐다. 20대에 1139채를 보유했다니...

송 씨는 등록 임대 사업자였지만, 임대 사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험에 거의 가입하지 않았다고 한다. 전세보증보험에 가입된 주택은 50여 채다.

송씨 명의 주택 중 HUG 전세 보험에 가입된 주택만 해도 임차인들이 돌려받아야 할 보증금 규모는 100억 원에 달하는 것으로 추산되고 있다.

피해자들은 지금 억장이 무너지는 심정일 거 같다. 더이상 이런 피해자들이 발생하질 않길  바라면서 앞으로 금융상황과 부동산 전망에 대해 알아보겠다.

상업용 부동산 꼬마 빌딩 매매 현황

금리가 오르면서 전국적으로 집값이 하락하고 있는 추세이다. 국내 상업용 부동산 거래량이 2020년 1분기 정점을 찍은 뒤 계속 하락해 올해 4분기엔 거래가 모두 멈춰 섰다고 한다. 올해 총 오피스 거래금액은 전년보다 17% 감소했다. 높은 금리로 인해 매수자들은 자금조달 난황을 겪고 있고 매도자는 '가격 눈높이' 높아 언 발라스 한 상황이다.

데이터에서 서울 상가주택 즉 꼬마빌딩은 현재까지 매매가격은 잘 지지하고 있지만 수익률을 1~1.5프로 이다. 금리 상승기에는 은행에 넣어두는 것이 더 유리해 보인다. 

부동산 아파트 경매 현황

수도권 경매, 유찰만 세 차례 '반값' 돼야 간신히 낙찰되는 상황이다. 인천 부평 동안 전용 123m2 감정가 절반인 5.1억에 매각되었다. 

경매 낙찰률과 낙찰가율을 보면 작년 하반기 높았던 낙찰률은 지금에서 와서 보면 부동산 상승의 끝자락 혹은 부동산 하락의 선행 지표로 판단해 볼 수 있겠다. 

금융환경 전망

미국은 2022년 3월을 기점으로 본격적인 금리 인상에 나섰다. 대한민국 기준금리는 미국의 금리보다 1.0%가량 높은 수준을 유지하고 있었다 하지만 10월 기점으로 역전된 상황이다. 한미 간 기준금리 역전으로 외국인 투자자의 자금 유찰과 환율 상승 현상을 유도하게 된다. 11월에는 원 달러 환율이 1400원대에 머물렀으며 현재는 1270원대로 떨어지고 있는 추세이다. 

미국 제롬 파월 연준 의장은 경제전망(SEP)에서 조차 2023년 금리 인하에 대해 고려하고 있지 않다고 단언했다. 인플레이션 목표 2% 달성에 대한 확신이 들기 전까지는 긴축정책을 이어갈 예정이라고 밝혔다. 파월 의장의 강경한 발언에 다우 존스, 나스닥, 그리고 S&P 500 모두 하락 마감했다. 

미국 내에서도 매파와 비둘기파가 있는데 매파는 기준금리를 올려서 물가를 안정시키자는 긴축 파고, 비둘기파는 기준금리를 내려서 경기를 부양하자는 완화 파다. 양측 모두 기준금리 인상에 동의했는데, 물가 상승률이 둔화하면서 의견이 갈리기 시작했다. 

지켜봐야겠다 달러를 좀 사두었는데 떨어지고 있다. 팔아야 하나 기다려야 하나 고민중이다.

2023년 부동산 전망

2021년 11월 전국적으로 4.1만 호의 아파트가 거래됐으나 2022년 10월엔 전년 대비 45% 수준인 1.9만 호 거래됐다고한다. 서울 아파트 거래량은 전년 대비 39% 수준으로 줄었으며, 최근 3개월가량 1000호 미만 거래가 지속되어 거래 절벽 상태이다. 

미분양 세대 수 추이를 보면 2021년 10월 전국적으로 1.4만 세대에서 2022년 9월 4.2만 세대로 증가했다. 3배가량 높아진 수치다. 특히 대국광역시 증가 추세가 두드러졌다.

상업용 부동산은 주거용 부동산과 달리 소비자의 구매력과 기업 경기 등 경제 여건에 기반하여 수요가 결정된다. 데이터상으로 본다면 상업용 부동산은 회복세에 접어들었으나, 2023년  경제 상황에 따라 상승 여력이 크지 않은 상황으로 보인다.

개인적인 결론

전문가들은 2023년 부동산 하락을 전망하고 있다. 모든 데이터들이 말해주고 있다. 제아무리 부동산 규제 완화 한다 한들 금리가 떨어지지 않는 이상 부동산 하락의 브레이크는 걸리지 않을 것으로 생각된다. 

데이터 전문가 중에 한 분은 부동산이 2017년도 가격까지 하락할 것으로 예측하기도 한다. 지속적인 모니터링이 필요해 보인다. 

어렵게 청약 당첨되자마자 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙고 하락하고 있다. 머피의 법칙 노래가 생각난다.  '뒤로 넘어져도 코가 깨진다'라는 속담이 생각난다. 매일 지속적인 모니터링을 해야겠다.